Brak ustawowej kompleksowości – znaczenie regulaminów wewnętrznych
Polski system prawny nie przewiduje szczegółowych, kompleksowych przepisów regulujących sposób rozliczania kosztów ogrzewania w budynkach wielolokalowych. W związku z tym tę lukę wypełniają wewnętrzne regulaminy rozliczeń, uchwalane przez wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie. Regulaminy te precyzują, w jaki sposób dzielone są koszty ciepła pomiędzy poszczególnych właścicieli lub użytkowników lokali.
W praktyce funkcjonują dwa podstawowe systemy:
- System indywidualnego rozliczania kosztów CO – oparty o wskazania ciepłomierzy lub podzielników ciepła.
- System ryczałtowy – stosowany w lokalach nieopomiarowanych. Z reguły stawka ryczałtowa jest wyższa niż stawka wynikająca z indywidualnych pomiarów, co ma skłaniać do montażu urządzeń pomiarowych
Racjonalne gospodarowanie energią – cel systemów rozliczeniowych
Celem systemu rozliczeń powinno być ograniczanie zużycia ciepła i promowanie energooszczędnych postaw mieszkańców. Z doświadczeń i orzecznictwa (np. wyrok SN z 12.10.2017 r., sygn. IV CSK 703/16) wynika, że systemy oparte o rzeczywiste zużycie (np. na podstawie ciepłomierzy) bardziej skłaniają mieszkańców do oszczędzania niż systemy ryczałtowe. Brak bezpośredniego związku między wysokością opłat a zużyciem sprzyja nadmiernemu korzystaniu z ciepła.
Podstawa prawna – przepisy Prawa energetycznego
Zgodnie z art. 45a ust. 8 ustawy Prawo energetyczne, koszty zakupu ciepła dzieli się na dwie główne części:
- koszty ogrzewania, rozliczane m.in. według:
- wskazań ciepłomierzy,
- wskazań urządzeń wskaźnikowych (np. podzielników),
- powierzchni lub kubatury lokalu,
- koszty przygotowania ciepłej wody użytkowej, rozliczane m.in. według:
- wskazań wodomierzy ciepłej wody,
- liczby osób zamieszkałych stale w lokalu.
Wyboru metody dokonuje właściciel lub zarządca budynku, przy czym zgodnie z ust. 9 metody te powinny:
- wspierać energooszczędność,
- zapewniać zgodność z przepisami Prawa budowlanego (np. dot. temperatury i wentylacji),
- odzwierciedlać rzeczywiste zużycie ciepła.
Wybrana metoda powinna być wdrożona w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła (art. 45a ust. 10 Prawa energetycznego).
Obowiązki przedsiębiorstw energetycznych
Na podstawie § 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 r., przedsiębiorstwa energetyczne rozliczają ciepło na podstawie odczytów z układów pomiarowo-rozliczeniowych zainstalowanych na przyłączach do budynków. Umowy zawierane są z właścicielem lub zarządcą budynku – nie z indywidualnymi mieszkańcami.
Zgodnie z art. 45a ust. 4 Prawa energetycznego, zarządca budynku musi rozliczyć koszty w taki sposób, aby pokrywały one wyłącznie koszty zakupu ciepła – nie jest dopuszczalne osiąganie zysku z tytułu dalszego rozliczania.
Dwuskładnikowa struktura kosztów
Koszt ogrzewania budynku dzieli się zwykle na:
- koszty stałe – niezależne od zużycia (np. moc zamówiona i przesył),
- koszty zmienne – zależne od zużycia (na podstawie odczytów ciepłomierzy lub podzielników).
Przyjętą praktyką jest dalszy podział kosztów zmiennych na:
- koszty wspólne (niezależne od wskazań urządzeń) – obejmujące np. straty ciepła z pionów, ogrzewanie łazienek bez podzielników,
- koszty indywidualne (zależne od wskazań) – przypisywane bezpośrednio na podstawie zużycia w danym lokalu.
W praktyce przyjmuje się, że koszty niezależne od zużycia (łącznie z kosztami stałymi) powinny stanowić co najmniej 55–60% całkowitych kosztów ogrzewania budynku.
Koszty ogrzewania części wspólnych budynku
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. b Prawa energetycznego, koszty ogrzewania części wspólnych (np. klatki schodowe, korytarze) powinny być rozliczane proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie w oparciu o indywidualne zużycie. Próby rozliczania tych kosztów wyłącznie na właścicieli „ciepłych lokali” są niezgodne z przepisami.
Brak pełnego opomiarowania – skutki prawne
W sytuacji, gdy nie wszystkie lokale są wyposażone w urządzenia pomiarowe, sądy (np. SA w Warszawie, VI ACa 816/09) uznają, że cała instalacja grzewcza (również jej części w lokalach) stanowi nieruchomość wspólną. Tym samym koszty jej eksploatacji stają się częścią kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Podsumowanie
Najbardziej przejrzysty i sprawiedliwy system rozliczeń kosztów ogrzewania to ten, który:
- bazuje na rzeczywistym zużyciu energii (ciepłomierze, podzielniki),
- uwzględnia udział w nieruchomości wspólnej dla części wspólnych,
- posiada wewnętrzny regulamin zgodny z art. 45a Prawa energetycznego,
- zachowuje równowagę między kosztami stałymi i zmiennymi (z podziałem na część wspólną i indywidualną),
- skłania do energooszczędności i nie premiuje nadużywania ciepła kosztem sąsiadów.
W razie pytań zapraszam do kontaktu.
