Zasiedzenie nieruchomości

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zasiedzenie nieruchomości to sytuacja, w której nabyte zostaje prawo własności przez osobę, która nie była jej właścicielką lub właścicielem nieruchomości. Dochodzi do tego wskutek spełnienia określonych okoliczności uregulowanych przez przepisy prawa.

Regulacja prawna

Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. własność nieruchomości przez zasiedzenie może nabyć tylko jej posiadacz samoistny, a więc taki, który włada nią faktycznie jak właściciel przez okres przewidziany w ustawie. Ustawa wyklucza możliwość zasiedzenia przez posiadacza zależnego, a więc przez kogoś, kto faktycznie włada nieruchomością jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad nią. Podstawą zasiedzenia jest zatem tzw. posiadanie właścicielskie, czyli mające atrybuty władania nieruchomością w taki sposób, jakby czynił to rzeczywiście uprawniony, czyli właściciel.

Corpus i animus

Status posiadacza samoistnego konstytuują zatem dwa czynniki, które muszą występować łącznie:

1) zewnętrzny, w postaci faktycznego władania nieruchomością (corpus), i

2) wewnętrzny, którym jest wola władania nią jak właściciel (animus).

Wola właścicielskiego władania jest kwestią wewnętrznego nastawienia, chęci postępowania z posiadaną nieruchomością jak z własną. W grę wchodzi tu więc czynnik psychiczny, który niełatwo daje się ustalić i zweryfikować. Na pewno przy jego odtwarzaniu nie można się ograniczyć do oświadczenia samego posiadacza w tej kwestii. Takie skrajnie subiektywistyczne podejście byłoby sprzeczne z obowiązującą w naszym prawie cywilnym tendencją do definiowania jego instytucji w kategoriach obiektywnych, a ponadto byłoby niedopuszczalne z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu prawnego. Tak więc charakter woli posiadania (samoistnego czy zależnego) należy oceniać przede wszystkim na podstawie zewnętrznych oznak działania i zachowania się posiadacza względem nieruchomości.

Kancelaria adwokacka do spraw nieruchomości

Oczywiście, z najprostszą sytuacją mamy do czynienia, kiedy właściciel przenosi swoje posiadanie samoistne na posiadacza, jak to ma miejsce w przypadku nieformalnych umów sprzedaży czy darowizny. W razie bezumownego przejęcia władania nieruchomością manifestacja samoistności posiadania będzie miała różne przejawy, w zależności od charakteru nieruchomości. I tak:

  1. w przypadku nieruchomości gruntowej będzie to, przykładowo, jej ogrodzenie, zagospodarowanie, koszenie i dbałość o estetykę, wybudowanie na niej budynku, dokonywanie istotnych remontów, podłączenie mediów, wreszcie płacenie podatku;
  2. samoistność posiadania nieruchomości rolnej może wyrażać się w jej nieekwiwalentnym uprawianiu, decydowaniu o strukturze zasiewów i przeznaczeniu poszczególnych działek, płaceniu podatków;
  3. samoistność posiadania nieruchomości budynkowej i lokalowej przejawia się w dokonywaniu bez uzgodnienia z właścicielem ich generalnych remontów i przebudów, występowaniem do organów administracyjnych o pozwolenie budowlane;
  4. samoistne posiadanie nieruchomości leśnej uwidacznia się przez dokonywanie w niej przecinek krzewów, pozyskiwanie drewna.

Okres zasiedzenia

W obecnym stanie prawnym zasiedzenie nieruchomości można dokonać po upływie 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze. Początkiem tego terminu jest dzień wejścia w posiadanie samoistne nieruchomości.

Dobra wiara

Termin „dobra wiara” oznacza uzasadnione okolicznościami przekonanie o byciu właścicielem zgodnie z przysługującym prawem. Wiele osób myśli, że pojęcie to odnosi się do samego użytkowania, np. wspomnianego dbania o nieruchomość, gdy mowa o byciu posiadaczem samoistnym. Chodzi tutaj jednak o brak świadomości, że korzysta się z cudzej własności. W praktyce zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze jest rzadko spotykane i wynika z trudności dowodowych.

Zła wiara

„Zła wiara” ma miejsce w przypadku, gdy posiadacz lub posiadaczka w chwili nabycia wiedział, że dana nieruchomość mu nie przysługuje i istnieje prawowity właściciel. Warto pamiętać, że osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego jest posiadaczem w złej wierze.

Adwokat Puławy – adwokat od zasiedzenia – zasiedzenie nieruchomości – jak zasiedzieć nieruchomość

W razie pytań zapraszam do kontaktu.

Scroll to Top